Aménagement de bureaux: Quel budget prévoir pour votre projet de rénovation commerciale ?

Évaluation Initiale du Budget et Sources d’information

Lorsque vous êtes une entreprise, vos bureaux commerciaux doivent refléter votre image de marque tout en favorisant une expérience client optimale et la productivité de vos employés. Dès que vous prenez la décision stratégique de rénover vos espaces ou de faire l’aménagement de vos bureaux, la question du budget se pose naturellement. Quel budget prévoir pour votre projet de rénovation commerciale ? Ce post est fourni à titre d’information générale et vous guidera vers les sources et méthodologies pour répondre à la question principale.

En phase préliminaire du projet, il est crucial d'avoir une idée claire du budget et de réaliser les diligences nécessaires pour assurer sa cohérence et entrevoir le succès du projet. Si vous travaillez avec un entrepreneur en construction, celui-ci peut devenir un conseiller précieux pour clarifier vos objectifs en termes de budget, d'étendue des travaux et de calendrier. En l'absence de partenariat, une base de données normalisée des projets passés peut servir de référence fiable.

Des catalogues annuels de coûts publiés par des leaders mondiaux du secteur immobilier comme CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield et JLL peuvent également fournir une estimation globale du projet. Et même le gouvernement du Canada (GOC) publie fréquemment son guide des standards des espaces de travail, incluant des données de coûts. Avant d'utiliser ces références, il est essentiel de comprendre leur méthodologie, leurs hypothèses et leurs conditions d'utilisation.

Exemple Pratique : Coûts à Montréal pour 2024

Pour l'année 2024 à Montréal, les coûts moyens par pied carré sont d'environ 208,44 $ pour CBRE et 195,31 $ pour Cushman & Wakefield. Les sources sont données en références. Ces coûts peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la taille de l'espace de bureau, la proportion de bureaux fermés par rapport aux espaces ouverts, le degré de collaboration, la densité d'occupation, le type de mobilier utilisé et l'impact sur les systèmes électromécaniques du bâtiment.

Répartition des Coûts

Les coûts pour l'aménagement de bureau peuvent être répartis en plusieurs catégories :

1. Soft Costs (5%) - Coûts Indirects : Honoraires d’architectes et d’ingénieurs, permis et frais connexes.

2. Hard Costs (60%) - Coûts Directs : Matériaux, main d’oeuvre et équipements de construction.

3. Furniture, Fixtures, and Equipment (FF&E) (26%) – Mobilier, appareillages et équipement.

4. Information and Technology (IT) (5%) - Technologie de l'Information et audio-visuelle.

5. Move Costs (1%) - Coûts de Déménagement.

6. Fees (3%) - Frais de gestion de projet.

Estimation Budgétaire

Pour rénover un espace d'environ 15 000 pieds carrés, un budget d'environ 3,13 millions de dollars est recommandé, incluant environ 2,05 millions de dollars pour la conception et la construction (65%) ainsi que 813 916 dollars pour le mobilier et les équipements (FF&E). Le 3,13 M$ est un ordre de grandeur ou estimation de type classe 5. De plus, considérant une allocation pour améliorations locatives (AAL) de 50 dollars par pied carré, cela représenterait un total de 750 000 dollars.

L'allocation pour améliorations locatives (AAL), également désignée sous le nom de travaux locatifs, est négociée lors de la conclusion du bail pour financer les coûts de rénovation ou d'amélioration. Elle permet au locataire de personnaliser l'espace selon ses besoins spécifiques et ses exigences opérationnelles.

Coûts de Démantèlement

N'oubliez pas d'inclure les coûts de démantèlement, de remise en état ou de restitution, nécessaires pour retourner l'espace loué à son état initial à la fin du bail. Ces coûts comprennent le retrait des améliorations apportées, la restauration des lieux et la correction de toute modification effectuée pendant l'occupation. En général, il s’agit de quelques dizaines de dollars par pied carré.

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Références :

1. https://en.wikipedia.org/wiki/CBRE_Group

2. https://en.wikipedia.org/wiki/Cushman_%26_Wakefield

3. https://en.wikipedia.org/wiki/Colliers_(company)

4. https://en.wikipedia.org/wiki/JLL_(company)

5. https://www.cushmanwakefield.com/en/canada/insights/office-fit-out-cost-guide

6. https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/us-and-canada-office-fit-out-guide

7. https://www.cbre.com/insights/books/global-office-fit-out-cost-guide-2024

8. https://wiki.gccollab.ca/images/7/7a/Workplace_Fit-up_Standards_EN.pdf